Wij geloven sterk in B-locaties!
Bron: Vastgoedjournaal 13-mei-2008
Je hoort vaak de visie dat toplocaties de beste belegging in onzekere tijden zijn, maar
Poesiat legt zijn bedrijfsfilosofie uit: “We zijn primair belegger en het is onze core business om een goede belegging te vinden, met name in winkels en kantoren. Daar moet je tegenwoordig heel goed voor zoeken. Dat betekent ook dat je gebouwen die wat risico meebrengen onder de loep neemt. Stel bijvoorbeeld dat het gebouw al op afzienbare termijn leeg komt te staan, dan kijken we naar de omgeving en naar de potentiële herontwikkelingskansen. Zo hebben we in Venlo een kantoorgebouw aangekocht op een locatie tegen een woonwijk aan. Het is nu nog als kantoor verhuurd maar de bestemming laat ook woningen toe met op de benedenetage detailhandel. Rendementstechnisch is het nu een goede investering en de huurovereenkomst loopt nog ten minste twee jaar. Dat geeft ons voldoende tijd om het andere traject goed van de grond te krijgen.”
Poesiat noemt een ander voorbeeld: “We kijken bijvoorbeeld als we bepaalde gebouwen willen aankopen ook of er een bestemmingsverandering mogelijk is. Dat zijn vaak langere trajecten, maar dat verrekenen we allemaal bij onze inkoop. En dan willen we natuurlijk ook graag alvast een positief geluid van de gemeente horen dat die bestemmingswijziging mogelijk is. Vooralsnog is het dan een goed renderende belegging, maar je moet de risico's nauwgezet inprijzen.”
Ook het Sijthoffgebouw valt onder die categorie. Poesiat: “We weten al dat de huurovereenkomst eind 2009 afloopt. Wèl gaat de huurder er fysiek al eerder uit. Dat geeft ons de kans voor een ingrijpende renovatie op voorwaarde dat dan daarna de huur veel lager kan blijven dan in de nieuwe kantoorgebouwen rond het Clausplein. Voorlopig zijn er overigens gegadigden voor het gebouw waar we nog mee in gesprek zijn.”
Effect kredietcrisis zichtbaar
Desgevraagd ziet Poesiat overigens wel degelijk gevolgen van de wereldwijde kredietcrisis: “Je ziet toch dat er minder transacties plaatsvinden en dat onvermijdelijk moeten leiden tot een druk op de factoren. Dat kan niet uitblijven, economisch gezien. Gemiddeld genomen heb je meer eigen vermogen nodig. Wij vonden het bijvoorbeeld altijd moeilijk om met vastgoed CV's te concurreren, die konden veel hogere factoren betalen, omdat ze met een relatief hoge leverage werkten en in hun aanbod aan beleggers ook indirecte opbrengsten meenemen, iets wat wij nooit doen. Nu die CV's ook meer eigen vermogen moeten inbrengen zullen zij ook minder snel bereid zijn om hogere factoren te betalen. Voor ons is dat een voordeel, want wij werkten altijd al met meer eigen vermogen en financierden conservatief. Ik moet zeggen dat je nog steeds belachelijke prijzen op de markt ziet, maar ik hoop toch dat de correctie die ik verwacht er komt. Voorlopig blijven we vooral inzetten op winkels en herontwikkeling, beleggingstechnisch kunnen we dat opplussen. We doen dat in de praktijk overigens via onze werkmaatschappij Falkenhage Vastgoed”
Poesiat zet zich op nog een ander punt neer als conservatieve belegger: “Wij rekenen ons niet rijk door een huurder eerst een huurvrije periode van bijvoorbeeld een half jaar te geven, en daarna een hoge huur te laten betalen. En dan de boekwaarde van dat gebouw te hoog te berekenen, waardoor er, als er een recessieklap komt, geen speelruimte is. Wij hebben ook vaak discussies met makelaars over huurvrije perioden en dergelijke. Wij kijken toch naar wat we over 5 jaar effectief aan huur ontvangen, delen door 60 maanden en linken dat naar de vierkante meterprijs.”
Buitenland grotendeels taboe
Poesiat behoort niet tot de partijen die door gebrek aan betaalbaar aanbod in eigen land uitwijkt naar het buitenland: “Integendeel, hoe meer beleggers naar het buitenland gaan, des te meer blijft er voor ons over. Want ook hier zijn er volop bewegingen. En als middelgrote belegger zijn we gefocust op projecten vanaf een enkel pand tot circa 25 miljoen euro. Kralen rijgen met losse panden vinden we net zo leuk als de aankoop van een kant en klaar pakket. Wij hebben bijvoorbeeld een winkelpand gekocht in de Herenstraat in Rijswijk, een bekende winkelstraat daar. Dat denken wij na renovatie goed te kunnen verhuren. En als je tien winkels in die straat hebt, heb je toch ook alweer een leuke omvang.”
Maar helemaal taboe is het buitenland voor Poesiat niet, zo blijkt: “We oriënteren ons bijvoorbeeld op België. We hebben in Roosendaal winkelvastgoed en een van onze huurders daar is ook actief in België. Dit was mede een aanleiding om ons te oriënteren op Antwerpen. Een stad die bovendien nog eens dichterbij is dan Limburg waar we toch volop zitten. De rendementen in België zijn ook aantrekkelijker dan hier, maar je hebt daar een andere fiscale inrichting, andere huurrechten, dat soort zaken wegen mee. Maar bewust doen we niets in Duitsland, want dat land wordt afgegraasd door driekwart van de Nederlandse beleggers. Dat betekent dat de markt van goede projecten daar toch ook dunner wordt.”
Wim van der Kleijn